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隨著香港政府推出新居屋計劃，讓更多人可以購置居屋，對於居屋按揭的了解也越來越重要。相較於私人樓宇按揭，居屋按揭有許多不同之處，需要借款人進行深入研究和了解。最近，銀行放寬了居屋按揭的限制，使借款人可以自由選擇 P 按或 H 按，這也加深了人們對於居屋按揭的關注。
居屋按揭與私人樓宇按揭最大的不同在於政府的介入。政府對居屋的限制和標準要求比私人樓宇更高，所以借款人在購置居屋時需要遵從政府的政策和規定。例如，政府設定了一些限制，如居屋申請人必須是香港特別行政區居民、沒有其他樓宇或住屋等等，這些都會影響到借款人的選擇。
對於居屋按揭，借款人需要了解自住和出租的區別。政府推出的居屋計劃的目的是為了鼓勵居民自住，因此高成數按揭的原意是需要業主自住，如果物業用途是出租的話，就最多只可以申請5成按揭。因此，借款人在選擇居屋的用途時需要考慮到自住或出租的問題。
此外，補地價和未補地價的居屋按揭也存在差異。已補地價的公屋和居屋與私人樓宇按揭的做法是一樣的，但未補地價的公屋和居屋則需要考慮到政府擔保期和按揭保險計劃等因素。借款人在申請未補地價的居屋按揭時，需要考慮到政府的擔保期，以及是否適用高成數按揭計劃等問題。
最後，銀行放寬居屋按揭的限制，讓借款人可以自由選擇 P 按或 H 按。
本文將整合各種類型的按揭資訊 (包括按揭9成)，以便借款人計劃未來的購屋。
1. 按揭9成：林鄭計劃 Vs 波叔計劃
2019年，時任行政長官林鄭月娥公佈了《施政報告》，放寬了對住宅物業的貸款限制。政策允許按揭9成住宅物業貸款不超過800萬港元。此後，財政司司長陳茂波在2022年的財政預算案中推出了波叔計劃，再次放寬了住宅物業的貸款限制。現在，借款人可以貸款不超過1,000萬港元，並借多達八成貸款額度高達1,200萬港元。借款額在1,200萬港元以上至1,920萬港元的情況下，最高貸款上限為960萬港元。
2. 按揭9成資格：未持有任何香港住宅物業
按揭9成貸款的原意是要求借款人自住，因此只有首次置業人士或未持有任何香港住宅物業的人士才能申請九成按揭貸款。如果借款人持有非住宅物業，如工商廈單位、地舖、車位等，仍然可以貸款九成。另外，借款人必須為個人申請，不能以公司名義申請。
3. 按揭9成限制：薪金要求和自僱人士
按揭9成只接受受僱人士申請，而且只計算底薪和花紅，不計算佣金、超時津貼等收入。因此，自僱人士不能申請按揭9成，但可以申請8成按揭。
4. 按揭9成：壓力測試
大部分銀行都需要申請人通過壓力測試，但壓力測試不是批核的必要條件，而是用來計算按揭保費。如果無法通過壓力測試，按揭保費會增加10%，但是申請人的收入必需低於50%的入息與供款比率。
5. 按揭9成要求：擔保人
擔保人在申請貸款時是一個很重要的角色，他們通常是申請人的直系親屬，包括父母、子女和已婚伴侶。一些銀行可能允許多個擔保人，甚至沒有名額上限，但過多的擔保人可能會影響貸款申請的成功機會。在某些情況下，未婚夫妻也可以擔任擔保人。但需要注意的是，擔保人的債務也會計算在壓力測試中，因此加入擔保人不一定會增加借貸額度，有時甚至會導致情況更為惡化。
6. 有按揭在身的人士
如果申請人本身已經有按揭貸款，但不是該物業的業主，仍然可以在購買新物業時借取按揭9成貸款。不過，在這種情況下，貸款的壓力測試會更加嚴格。壓力測試要求會從原本的60%下調到45%，而入息供款比率也會從50%下調到35%。因此，相同貸款額度的申請人如果已經有按揭在身，其收入需求會更高。這種情況下，需要更謹慎地評估財務狀況，以確保還款能力。
7. 二手樓 Vs 一手樓
購買一手樓和二手樓的融資條件和要求是有所不同的。如果你打算購買一手樓，必須是可以收樓的物業，這意味著你必須等待物業完工後才能申請按揭貸款，而不能買樓花或預售樓盤。此外，如果你想要申請高達9成的按揭貸款，那麼你還需要符合銀行的一些要求，例如你需要有足夠的收入證明，以及在申請前需要提供銀行需要的文件和資料。
相較之下，二手樓的融資要求相對較簡單，因為該物業已經完成並且已經有業主。你可以從現有業主那裡購買該物業，然後申請按揭貸款，以購買該物業的一部分或全部。不過，你還是需要符合銀行的貸款要求，例如你需要有足夠的收入來支付按揭貸款。
8. 住宅 vs 非住宅
高比例按揭貸款通常只適用於住宅物業，例如住宅公寓、住宅大廈和私人住宅等。這些物業通常比商業物業更受歡迎，因為它們更容易出租或轉售。不過，非住宅物業的按揭貸款申請過程也相對簡單，但最高只能借取物業價值的50%。如果你已經擁有一個住宅物業，那麼你可以申請高比例按揭貸款來購買第二套住宅物業。但是，如果你購買的是非住宅物業，則只能申請最高50%的按揭貸款。
9. 自住和出租的房屋按揭
當你申請高成數按揭時，你需要知道按揭額度可能因為你的物業用途而有所不同。一般來說，高成數按揭是為了讓業主可以自己住在物業上，所以如果你的物業用途是出租的話，最多只能申請5成按揭。這是因為銀行認為，如果你出租你的房子，你可能會面臨租金未能如期收取、租客損壞財產等問題，因此申請高比例的按揭可能會增加銀行的風險。
如果你的物業用途是自住，那麼你可以申請高比例的按揭，但是你需要證明你有足夠的收入來應對按揭貸款的還款。銀行會根據你的收入、家庭支出、負債比率等因素來評估你的貸款能力。如果你的貸款能力不足，你可能需要考慮申請低比例的按揭。
10. 公屋和居屋按揭
公屋和居屋的按揭政策與私人住宅的按揭政策不同。如果你購買的是已補地價的公屋或居屋，按揭政策與私人住宅相同，你可以根據自己的財務狀況申請高比例的按揭。但是，如果你購買的是未補地價的公屋或居屋，則需要考慮到政府的擔保期限。
政府擔保期限是指政府在你申請按揭期間向銀行提供擔保，以保證你在還款期限內能夠還清貸款。如果你未能按時還款，政府可能會對你採取法律行動。政府擔保期限一般為15年或20年，具體期限取決於你的收入和按揭貸款的金額。
此外，未補地價的公屋或居屋不符合高比例按揭的申請條件，因此你需要考慮其他按揭計劃。你可以向不同銀行咨詢，了解不同的按揭計劃和申請條件
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11. 樓花貸款
樓花是指未建成的樓盤，買主在買入前只能看到平面圖和模型，不能看到實際物業，因此風險較高。對於樓花的買家，銀行會要求額外的貸款條件和擔保，例如要求買家提供更多的首期款和擔保人，以降低風險。此外，一些銀行會要求樓花買家在收樓後立即還款，或者在收樓後幾個月內還款，而不是通常的按月還款。
12. 首次置業者優惠
首次置業者可以享有不同的優惠，例如低利率、免除部分費用、增加借貸額度等。不同銀行的優惠條件可能不同，因此首次置業者應該仔細比較不同銀行的優惠，並選擇最適合自己的方案。此外，首次置業者需要符合一些資格要求，例如年齡、收入、申請者和物業用途等。
13. 違約金
如果貸款人在還款期限內未能按時還款，銀行將會對貸款人收取違約金。不同銀行的違約金標準和計算方法可能不同，一般而言，違約金通常是按逾期天數和未還款金額的一定比例計算。因此，貸款人應該在申請貸款時了解銀行的違約金標準和計算方法，以避免未來因還款問題而遭受損失。
14. 取消貸款
貸款人可以在還款期限內向銀行申請取消貸款。不過，取消貸款可能需要支付一定的手續費，並且還款期限內已支付的利息也不能退回。因此，貸款人應該在申請貸款前仔細考慮自己的還款能力和需要，並在貸款前仔細閱讀貸款合約和相關文件，以避免未來因取消貸款而遭受損失。
