【買樓必睇】按揭成數2025
May 27, 2025
放寬按揭政策，助力投資者進入市場
近期，政府對按揭政策進行了調整，這一變化為許多潛在買家提供了進入房地產市場的機會。他們希望通過出租物業來獲得租金收入，以應對按揭的支付需求。同時，隨著家庭結構的變化或生活質量的提升，許多自住業主也在考慮升級住房並將現有的物業出租。不過，如果業主仍有按揭在身，出租物業時需要注意哪些事項呢？接下來，我們將詳細分析在出租公營及私營房屋時應考慮的要點。
投資物業的出租考量
對於計劃在申請按揭時出租物業的投資者來說，根據當前的規定，最高的按揭成數可達70%。只要貸款金額未超過這一比例，該物業就可以合法出租。然而，申請按揭時，申請人必須明確聲明物業的用途，必須標明為出租用途，而非自住。
從自住轉為出租
如果您原本是將物業用作自住，想要轉為出租，則需滿足兩個條件。首先，剩餘的按揭金額不得超過該物業當前估值的70%。如果您最初申請的是高成數按揭並且有按揭保險，則在出租前需將按揭重新融資至70%以下。如果您沒有按保且按揭成數低於70%，但最初已聲明為自住，則需通知銀行並獲得其出租的授權。
按保物業的出租
通常，帶有按揭保險的物業必須用於自住。不過，金管局於2024年8月放寬了相關條件，允許在特定情況下進行出租。面對失業、新生兒誕生或其他特殊情況的業主，可以申請在仍有按保的情況下出租物業，而無需重新融資。業主需提交已簽署的聲明及相關證明文件，解釋為何需要豁免自住的要求，並通過承按銀行進行申請，銀行及按保公司將進行審核。
居屋的出租限制
居屋相對於私樓通常享有更高的折扣，因此在轉讓方面的限制較為嚴格。一般而言，居屋只能由申請人自住，若需出租則必須支付補地價。此外，居屋的禁售期根據首次發售的時間而定，目前最長的禁售期為15年。業主必須等到禁售期結束並支付補地價後，才能合法出租居屋。在補地價時，業主可申請轉按，將補地價金額納入按揭中。按揭的審批流程將與私樓相似，需要進行收入的計算。業主也可以將物業申報為出租用途，利用預期的租金收入來增強貸款能力，但須確保按揭金額不超過物業價值的70%。
未補地價的居屋
通過「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，房協或房委會的居屋業主可以出租尚未補地價的單位或房間。然而，租客必須是符合條件的公屋輪候人士。業主需要申請「業主證書」，並且必須擁有該單位的業權滿10年或以上。
最新按保政策：有條件的高成數按揭出租方案
香港按證保險有限公司（按證保險公司）宣布，自2024年8月8日起，將在按揭保險計劃（簡稱按保計劃）下推出新的安排。這項新政策允許業主在特定情況下，通過銀行申請豁免按保計劃中對自住的要求，從而將物業出租。具體情況包括：
新生嬰兒或領養兒童：
業主家庭即將迎來新生嬰兒或領養兒童，導致住屋需求發生變化
失業情況：
業主因失業需要更靈活的居住或財務安排
特殊需求：
業主有其他特殊原因需要出租物業，且已在該物業自住至少12個月
為了申請豁免，業主需提交一份已簽署的聲明書，並附上相關證明文件，說明其申請豁免自住的理由。此外，業主在按保計劃下的物業之外，不能擁有其他香港住宅物業。
獲得批准的業主需承諾，在豁免生效期間，將香港作為主要居住地，並且業主及其配偶或同居伴侶（如有）不得在香港購買其他住宅物業。
自住轉出租：按揭成數調整新規定
當物業的用途從自住變更為出租時，按揭成數通常需要降低至70%。有讀者提出疑問：「如果我還有其他按揭，是否需要進一步減少成數？」根據2024年10月16日公布的新規定，業主在轉為出租時不需要額外降低按揭成數，但仍需重新辦理按揭手續。
