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政府新措施：非按保按揭成數放寬至70%
自2024年10月16日起，香港政府再次放寬非按保按揭的成數規定。所有住宅物業的按揭成數上限統一為70%，無論物業價值或是否自用；而非住宅物業的按揭成數上限同樣設為70%，供款與入息比率的上限則統一為50%。
此外，以「資產水平」為基準的按揭貸款成數上限也從60%提升至70%，這使得所有住宅及非住宅物業的按揭貸款標準一致。
隨著香港樓價高昂，許多業主在購房時選擇申請按揭以減輕首期負擔。為了讓首次置業者更容易進入市場，政府近年多次調整首置自住的按揭成數上限。金管局提供了清晰的指引，並在擴大按保計劃的適用範圍下調整了供款與入息比率及壓力測試的要求。
最新規定下，各類物業的按揭成數已經統一，包括首置或非首置自住物業、出租物業或工商物業車位。然而，對於不同類型的收入（如非固定收入或非本地收入），在計算入息要求時仍然會面臨不同的限制，本文將逐一詳述。
按揭成數 – 住宅
在非按保的情況下，最新的自住物業按揭成數最高可達70%。若希望借取超過70%的按揭，則需購買按揭保險，最高可借到90%。具體條件如下：
1
1000萬或以下的住宅物業：可借高達90%（超過70%需按揭保險）
2
1000萬至1125萬：可借80%至90%（貸款上限900萬，超過70%需按揭保險）
3
1125萬至1500萬：可借80%（超過70%需按揭保險）
4
1500萬至1715萬：可借70%至80%（貸款上限1200萬，超過70%需按揭保險）
5
1715萬以上：可借70%（無需按揭保險）
村屋與唐樓的按揭成數
村屋的按揭成數最高可借到85%，而唐樓則可借到90%，具體成數會根據物業質量由按保公司進行調整。
居屋按揭成數
在政府擔保期內，綠表居屋的按揭成數最高可達95%，而白表則為90%。擔保期過後，居屋的按揭成數上限將降至70%。若想申請90%的按揭，還款期需縮短，且自2024年3月起，二手居屋的還款期已延長至30年。
房協資助房屋
根據香港按揭證券有限公司的最新指引，房協資助房屋的第二市場可進行按揭保險，按揭成數與私樓標準相同。一手房協資助房屋在有房協擔保的情況下，業主可直接向銀行申請高成數按揭，而無需支付按揭保險，但需通過壓力測試。
按揭成數的限制
雖然政府放寬了高成數按揭的規定，但並非所有申請者均符合條件，特定情況下的申請者最多只能借取80%的按揭。這些情況包括：
- 自僱人士
- 聯名物業中失去名義的一方
- 已持有其他住宅物業
- 換樓時先賣後買（尚未完成交易）
- 轉按（不套現的情況下適用新成數；若套現則僅適用於600萬或以下物業）
- 主要收入為浮動收入（如佣金）
- 現金收入難以申請90%按揭的人士（如司機、地盤工人等）
- 高齡人士（如60歲以上，若無擔保人可能需減少成數）
轉按時的成數限制
一般情況下，轉按的最高成數為70%，若透過按揭保險則可達80%。若不套現，只轉按現有的按揭餘額，則可借取的按揭成數為：樓價在1500萬以內最多可借80%；1500萬至1715萬最多可借70%至80%（上限1200萬）；1715萬以上則最多可借70%。
若想透過轉按套現，銀行批出的按揭成數最高為70%。如需更高成數，則必須購買按揭保險，且僅限於600萬或以下的物業，還款年期最長為25年。
其他常見問題
若在2024年2月28日前簽訂的臨時合約，是否適用新按揭成數？金管局於2024年6月14日宣布，按揭保險計劃的適用範圍已擴大至任何日期簽訂的臨時合約。
換樓人士在未完成出售物業的情況下，無法申請90%的按揭，最多只能借取80%。因此，建議換樓人士在完成出售後再簽署新物業的臨時合約，以便能夠申請90%按揭。
