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施政報告2024：放寬物業按揭政策
在2024年的施政報告中，政府宣布再次放寬物業按揭政策，將最高按揭成數和供款與入息比率（DTI）上限恢復至2009年逆周期措施實施前的水平。這一政策變化將如何影響市場？誰又將成為主要受益者？以下將為讀者詳細解釋。
1按揭成數統一調整至70%
根據新政策，所有住宅物業的按揭成數上限統一為70%，無論物業價值或是否自用。此外，以「資產水平」為基礎的物業按揭貸款的成數上限也由60%提升至70%，與以「供款與入息比率」為基準的貸款相一致。這一修訂適用於所有類型的住宅和非住宅物業，包括寫字樓、商鋪和工廠大廈等。
非自用物業的供款與入息比率上限也從40%調升至50%，這使得其標準與自用物業一致。同時，取消了按揭申請人在申請過程中因擔保或借貸其他物業而需降低按揭成數和DTI上限10個百分點的要求。
2放寬「投資物業」的按揭限制
新施政報告發表後，對物業投資者帶來了直接的好處。此前，購買用於出租的物業按揭成數最多只能借到60%，且DTI限制在40%。而現在，投資者可申請到70%的按揭成數，意味著他們的首期支出將減少10%。此外，DTI的上限提升至50%，這意味著即使收入不變，投資者也能借到更多資金。儘管貸款增加會導致每月供款上升，但隨著利率的下降，未來的利息支出有望進一步減少，投資者仍需關注長期利率的變化。
3貴價樓及豪宅買家的優惠
過去，樓價超過3,500萬的豪宅物業按揭成數僅限於60%，但新政策無論樓價如何，均可統一為70%。這使得豪宅買家的首期支出降低。同時，政府放寬投資移民計劃，參與者若購買5,000萬的本港物業，其中1,000萬可計算為投資，這預計將有助於促進高價物業的銷售。
4收租業主的著數
目前樓市回暖，自住業主希望升級至更大的單位，但由於市場氣氛不佳，原有物業的出售價格未必理想。新政策允許業主在保留現有物業的情況下，借取更多資金，並將DTI要求放寬至50%。此外，根據新規定，原有物業的按揭成數不超過70%即可合法出租，這讓業主更容易申報租金收入以提高新物業的貸款能力。不過，需注意的是，若原有物業仍有按揭，每月供款將計入新物業的DTI中。
5新政策的實施時間
這些修訂將適用於2024年10月16日或之後簽訂的臨時買賣合約，並同樣適用於早前已簽訂但預計在2024年10月16日或以後完成的樓花物業按揭申請。至於在2024年10月16日前簽訂的二手物業合約，則尚未有明確指引，需留意當局或銀行的進一步說明。
6物業出租的條件
若申請按揭時物業被申報為自住，現在想轉為出租，仍需提前通知銀行，並根據物業最新估價計算，貸款額需低於估值的70%，並獲得銀行的同意，才能合法出租。部分銀行在審批過程中可能會要求業主重新進行按揭或加息。
7自住客的按揭成數影響
此次修訂僅涉及銀行提供的70%或以下的按揭，按揭保險的條件未有改變。因此，首次置業者若希望申請更高成數的按揭保險，仍需根據樓價的不同而定：樓價在1,000萬或以下的住宅物業可借高達90%；1,000萬至1,125萬可借8至9成，但貸款額上限為900萬元；1,125萬至1,500萬可借80%；1,500萬至1,715萬則可借80%，貸款額上限為1,200萬元。
